Divisions Horitzontals

Les divisions horitzontals són un conjunt de pràctiques i processos tècnics i legals destinats a separar un immoble en diverses unitats independents o parts, cada una amb la seva propietat individual, com en el cas de les comunitats de propietaris en edificis de diversos pisos o apartaments. A través de la divisió horitzontal, es permet als propietaris de cada unitat de l’immoble tenir drets individuals sobre el seu espai, tot mantenint, al mateix temps, els drets de la comunitat sobre les parts comuns de l’edifici.

Aquest concepte és fonamental per a la creació de comunitats de propietaris, especialment en edificis d’habitatges plurifamiliars, on les parts comuns (com l’escala, el terrat o el jardí) i les parts privatives (com cada pis o apartament) han de ser clarament definides i regulades legalment. La divisió horitzontal facilita la coexistència d’unitats individuals dins d’un mateix edifici o conjunt immobiliari i és un element clau en la regulació dels drets i deures dels propietaris.


Què és una Divisió Horitzontal?

La divisió horitzontal és un procediment legal i urbanístic mitjançant el qual un immoble de caràcter únic es divideix en diverses unitats independents que poden ser propietat de diferents persones. Aquest procés implica establir les parts comunes i les parts privatives de l’edifici o complex, com també establir un règim jurídic per a la seva gestió i administració.

Les unitats independents creades a partir d’una divisió horitzontal poden ser habitatges, locals comercials o qualsevol altra tipologia d’espai que formi part de l’edifici. En aquest sentit, els propietaris de cada unitat disposen d’una propietat individual sobre els seus espais, tot i que comparteixen l’ús de les zones comunes, com passadissos, escales, ascensors, terrats o jardins.


Procediment per Realitzar una Divisió Horitzontal

El procés de divisió horitzontal implica diversos passos tècnics i administratius per garantir que l’edifici es divideixi de manera legal i correcta. A continuació es descriu el procediment habitual:

  1. Estudi Previ i Disseny de la Divisió:
    Abans de realitzar la divisió horitzontal, cal realitzar un estudi de l’edifici i dissenyar com serà la divisió. Aquest estudi ha de tenir en compte la normativa urbanística, els espais comuns i privats, les dimensions dels locals o habitatges i els drets dels futurs propietaris.
  2. Redacció de l’Escrit de Divisió:
    Un cop establerta la divisió, es redacta un escrit de divisió horitzontal, on es descriuen les parts comunes i privatives de l’edifici, així com els drets i deures dels propietaris de les diferents unitats. Aquest escrit també ha d’incloure els elements estructurals i les zones comunes (com ascensors, escales o patis).
  3. Plànols i Documents Tècnics:
    Per completar la divisió horitzontal, cal presentar plànols detallats de l’edifici, indicant clarament la ubicació i les dimensions de les unitats privatives i les parts comunes. Els plànols han de ser elaborats per un arquitecte o un professional qualificat.
  4. Registre de la Propietat:
    Un cop redactada la documentació i els plànols, la divisió horitzontal s’ha de presentar al Registre de la Propietat. El registre és fonamental perquè la divisió obtingui validesa legal i perquè les unitats privatives es puguin inscriure de manera independent al registre cadastral.
  5. Constitució de la Comunitat de Propietaris:
    En el cas de les divisió horitzontal d’edificis d’habitatges, cal crear una comunitat de propietaris, que tindrà una junta administrativa i uns estatuts propis que establiran les regles de convivència i gestió de les parts comunes de l’edifici. Aquesta comunitat s’encarregarà de la gestió de les despeses comunes, les reparacions i altres qüestions relacionades amb l’immoble.

Parts de la Divisió Horitzontal

Un cop realitzada la divisió horitzontal, l’immoble es divideix en dues parts principals: les parts comunes i les parts privatives. Cada tipus de part té un règim de propietat i ús diferent.

  1. Parts Comunes:
    Són les zones de l’immoble que són d’ús compartit per tots els propietaris, com els passadissos, les escales, els ascensors, el terrat, els jardins o el soterrani. Aquestes parts no poden ser propietat individual dels diferents titulars, sinó que són gestionades col·lectivament per la comunitat de propietaris.
  2. Parts Privatives:
    Són les unitats d’habitatge, locals comercials o altres espais que són de propietat individual i que poden ser venuts, llogats o hipotecats de manera independent. Cada propietari té ple dret sobre la seva part privativa, però ha de respectar les normes de convivència i ús de les parts comunes.

Avantatges de la Divisió Horitzontal

  1. Propietat individual i compartida:
    Permet als propietaris tenir una propietat individual sobre les seves unitats, però alhora facilita la gestió compartida de les zones comunes, el que afavoreix la convivència i la cohesió de la comunitat.
  2. Valorització de l’immoble:
    La divisió horitzontal fa que sigui més fàcil vendre o llogar unitats independents dins d’un mateix edifici, atès que es poden vendre els pisos o locals per separat. Això augmenta el valor global de l’immoble.
  3. Flexibilitat en la gestió:
    Permet una gestió més eficient dels espais comuns i dels recursos econòmics per a mantenir l’edifici. Els propietaris es responsabilitzen de les despeses comunes, com ara reparacions, serveis compartits, etc.
  4. Accions legals més clares:
    La divisió horitzontal clarifica els drets i deures de cada propietari, evitant conflictes legals en relació a la propietat i la responsabilitat sobre les parts comunes.

Requisits Legals en la Divisió Horitzontal

Per tal que la divisió horitzontal sigui vàlida, cal complir amb diversos requisits legals:

  1. Normativa Urbanística:
    L’edifici ha de complir amb les lleis urbanístiques locals pel que fa a les condicions de seguretat, habitabilitat, accessibilitat, i altres paràmetres establerts per les autoritats municipals.
  2. Consens entre els Propietaris:
    Si es tracta d’un edifici ja existent i es vol dur a terme una divisió horitzontal, cal obtenir l’acord de la majoria dels propietaris, ja que aquesta divisió afectarà tant les parts privatives com les comunes.
  3. Documentació Tècnica Adequada:
    Els plànols, els informes tècnics i els documents de la divisió horitzontal han de ser elaborats per professionals competents, com arquitectes o enginyers, per garantir que compleixin amb la normativa vigent i reflecteixin la realitat física de l’edifici.
  4. Registre de la Propietat:
    La divisió horitzontal no té validesa legal fins que no es registri al Registre de la Propietat, un tràmit essencial per garantir que les unitats privatives tinguin una titularitat clara i legal.

Conclusió

La divisió horitzontal és un procediment clau en el sector immobiliari per transformar un immoble en diverses unitats independents amb una gestió i propietat clarament definida. Aquesta pràctica facilita la convivència en edificis d’habitatges plurifamiliars i la seva valorització, establint les bases per a una correcta administració i manteniment de l’edifici. A través de la divisió horitzontal, es poden crear comunitats de propietaris que permetin una gestió col·lectiva i una propietat individual, contribuint a un entorn de convivència més organitzat i legal.