Els projectes de parcel·lació són procediments urbanístics que impliquen la divisió o unió de parcel·les amb l’objectiu de reorganitzar el territori per tal d’adaptar-lo a les necessitats d’ús o construcció. Aquests projectes poden ser d’agrupacióo de segregació, segons es busqui unir diverses parcel·les en una de sola o bé dividir una parcel·la existent en diverses unitats més petites.
Els projectes de parcel·lació són essencials en el desenvolupament urbanístic, ja que permeten la redistribució d’espais per a la construcció d’habitatges, indústries, comerços o altres activitats, sempre dins del marc legal establert per la normativa urbanística vigent.
Què és un Projecte de Parcel·lació?
Un projecte de parcel·lació és una actuació urbanística que té com a objectiu modificar la configuració, la distribució o la mida de les parcel·les dins d’un àmbit determinat. Es poden realitzar dues modalitats:
- Agrupació de Parcel·les:
Consisteix a unir dues o més parcel·les en una sola, de manera que es formi una parcel·la més gran. Aquesta opció es considera quan els propietaris volen crear una unitat més gran per construir-hi un edifici o realitzar altres tipus d’activitat que requereixen més superfície. - Segregació de Parcel·les:
Implica la divisió d’una parcel·la existent en diverses unitats més petites. Es fa quan es vol aprofitar millor un terreny, venent o destinant les noves parcel·les per a altres usos (habitatges, comerç, etc.). Per exemple, es pot dividir una parcel·la de gran dimensió en parcel·les més petites per a la construcció d’habitatges unifamiliars o pisos.
Ambdues pràctiques, agrupació i segregació, requereixen l’elaboració d’un projecte que s’ha de presentar a l’autoritat competent per a la seva aprovació.
Tipus de Projectes de Parcel·lació
- Projecte d’Agrupació de Parcel·les
Aquest tipus de projecte busca integrar diverses parcel·les en una sola unitat més gran. Les causes més habituals per a realitzar una agrupació de parcel·les són:- Optimització de l’espai per a un projecte de gran envergadura.
- Complir amb les condicions mínimes exigides per l’urbanisme o la normativa local.
- Afavorir la viabilitat econòmica d’un projecte de construcció, ja sigui d’habitatges o d’instal·lacions comercials o industrials.
Si es vol construir un complex residencial en un espai ampli, pot ser necessari agrupar diverses parcel·les petites en una de més gran per aconseguir una parcel·la amb les dimensions adequades. - Projecte de Segregació de Parcel·les
La segregació, en canvi, es realitza quan es vol dividir una parcel·la existent en diverses unitats més petites, generalment amb l’objectiu de vendre-les per separat o destinar-les a usos diversos. Aquesta operació pot ser especialment útil quan un propietari vol aprofitar el seu terreny per a diversos projectes, com la construcció d’habitatges unifamiliars o la creació de nous espais comercials o industrials.Exemple de segregació:
Si es disposa d’una parcel·la gran amb una sola construcció i es vol vendre una part del terreny per obtenir ingressos, es podrà dividir la parcel·la en dues o més, creant noves unitats per a la construcció o la venda.
Fases del Projecte de Parcel·lació
Un projecte de parcel·lació, ja sigui d’agrupació o de segregació, segueix una sèrie de passos administratius i tècnics. Aquestes fases inclouen:
- Estudi Previ i Anàlisi de la Normativa Urbanística:
- Abans de presentar qualsevol projecte de parcel·lació, és fonamental analitzar la normativa urbanística vigent, les condicions del planejament urbanístic i les restriccions de la zona.
- L’objectiu és comprovar si la parcel·lació és compatible amb les ordenances urbanístiques locals, com les condicions mínimes de superfície, profunditat i alçada de les parcel·les.
- Elaboració del Projecte Tècnic:
- El projecte tècnic inclou la proposta de la nova configuració de les parcel·les, amb les modificacions detallades de les seves dimensions, límits i zones comunes, si és aplicable.
- També s’han d’incloure les modificacions de les infraestructures (carreteres, accés a subministraments, serveis) que es puguin veure afectades pel canvi.
- Sol·licitud de Permisos i Autoritzacions:
- Després de l’elaboració del projecte, s’ha de presentar a l’ajuntament o a l’entitat competent per obtenir els permisos corresponents. Això inclou llicències d’agrupació o segregació, així com altres tràmits relacionats amb la infraestructura i serveis públics.
- Execució de les Obres:
- Un cop aprovat el projecte, es procedeix a la seva execució. En el cas de la segregació, pot ser necessari realitzar obres per adaptar els límits de les parcel·les i assegurar l’accés i subministrament d’infraestructures als nous terrenys.
- Registre de la Nova Parcel·lació:
- Un cop acabat el procés d’agrupació o segregació, cal registrar les noves parcel·les al Registre de la Propietat i actualitzar els documents cadastrals per reflectir les modificacions.
Consideracions Legals i Normatives
- Normativa Urbanística Local: Els projectes d’agrupació i segregació han de complir amb les condicions establertes per l’urbanisme local, incloent-hi els plans generals d’ordenació urbana (PGOU), les ordenances municipals i els requisits específics de la zona.
- Infraestructures i Serveis Públics: En molts casos, els projectes de parcel·lació requereixen una nova distribució d’infraestructures i serveis com ara l’aigua, l’electricitat, el clavegueram i l’accés viari. Aquestes qüestions s’han d’incloure en el projecte i garantir que les noves parcel·les tinguin els serveis necessaris.
- Superfície mínima i destinació de l’ús: La parcel·lació no pot realitzar-se si el resultat no compleix les condicions mínimes de superfície establertes per la legislació urbanística, ni si no es respecten les restriccions d’ús del sòl.
Avantatges de la Parcel·lació
- Optimització de l’espai disponible:
La segregació permet aprofitar parcel·les grans per crear noves unitats que s’adaptin a altres usos i necessitats. - Increment del valor del terreny:
La divisió de parcel·les pot permetre la venda d’unitats més petites a un preu més competitiu, augmentant el valor global del terreny. - Facilitació del desenvolupament immobiliari:
La agrupació de parcel·les facilita la creació d’espais més amplis per a projectes més grans, com urbanitzacions o zones comercials.
Conclusió
Els projectes de parcel·lació (agrupació i segregació) són essencials per l’adaptació dels terrenys a les necessitats del mercat immobiliari i del desenvolupament urbà. Aquests projectes permeten modificar la configuració dels terrenys per aprofitar millor els recursos disponibles i facilitar el desenvolupament d’activitats comercials, industrials o residencials. La seva execució requereix el compliment de la normativa urbanística, així com un procés administratiu i tècnic detallat, garantint així la viabilitat i legalitat de les modificacions realitzades.
Si tens un projecte de parcel·lació o necessites assessorament sobre com realitzar una segregació o agrupació de parcel·les, estic a la teva disposició per ajudar-te a dur-lo a terme.