Projectes de parcel·lació (Agrupació i segregació)

Els projectes de parcel·lació són procediments urbanístics que impliquen la divisió o unió de parcel·les amb l’objectiu de reorganitzar el territori per tal d’adaptar-lo a les necessitats d’ús o construcció. Aquests projectes poden ser d’agrupacióde segregació, segons es busqui unir diverses parcel·les en una de sola o bé dividir una parcel·la existent en diverses unitats més petites.

Els projectes de parcel·lació són essencials en el desenvolupament urbanístic, ja que permeten la redistribució d’espais per a la construcció d’habitatges, indústries, comerços o altres activitats, sempre dins del marc legal establert per la normativa urbanística vigent.


Què és un Projecte de Parcel·lació?

Un projecte de parcel·lació és una actuació urbanística que té com a objectiu modificar la configuració, la distribució o la mida de les parcel·les dins d’un àmbit determinat. Es poden realitzar dues modalitats:

  1. Agrupació de Parcel·les:
    Consisteix a unir dues o més parcel·les en una sola, de manera que es formi una parcel·la més gran. Aquesta opció es considera quan els propietaris volen crear una unitat més gran per construir-hi un edifici o realitzar altres tipus d’activitat que requereixen més superfície.
  2. Segregació de Parcel·les:
    Implica la divisió d’una parcel·la existent en diverses unitats més petites. Es fa quan es vol aprofitar millor un terreny, venent o destinant les noves parcel·les per a altres usos (habitatges, comerç, etc.). Per exemple, es pot dividir una parcel·la de gran dimensió en parcel·les més petites per a la construcció d’habitatges unifamiliars o pisos.

Ambdues pràctiques, agrupació i segregació, requereixen l’elaboració d’un projecte que s’ha de presentar a l’autoritat competent per a la seva aprovació.


Tipus de Projectes de Parcel·lació

  1. Projecte d’Agrupació de Parcel·les
    Aquest tipus de projecte busca integrar diverses parcel·les en una sola unitat més gran. Les causes més habituals per a realitzar una agrupació de parcel·les són:
    • Optimització de l’espai per a un projecte de gran envergadura.
    • Complir amb les condicions mínimes exigides per l’urbanisme o la normativa local.
    • Afavorir la viabilitat econòmica d’un projecte de construcció, ja sigui d’habitatges o d’instal·lacions comercials o industrials.
    Exemple d’agrupació:
    Si es vol construir un complex residencial en un espai ampli, pot ser necessari agrupar diverses parcel·les petites en una de més gran per aconseguir una parcel·la amb les dimensions adequades.
  2. Projecte de Segregació de Parcel·les
    La segregació, en canvi, es realitza quan es vol dividir una parcel·la existent en diverses unitats més petites, generalment amb l’objectiu de vendre-les per separat o destinar-les a usos diversos. Aquesta operació pot ser especialment útil quan un propietari vol aprofitar el seu terreny per a diversos projectes, com la construcció d’habitatges unifamiliars o la creació de nous espais comercials o industrials.Exemple de segregació:
    Si es disposa d’una parcel·la gran amb una sola construcció i es vol vendre una part del terreny per obtenir ingressos, es podrà dividir la parcel·la en dues o més, creant noves unitats per a la construcció o la venda.

Fases del Projecte de Parcel·lació

Un projecte de parcel·lació, ja sigui d’agrupació o de segregació, segueix una sèrie de passos administratius i tècnics. Aquestes fases inclouen:

  1. Estudi Previ i Anàlisi de la Normativa Urbanística:
    • Abans de presentar qualsevol projecte de parcel·lació, és fonamental analitzar la normativa urbanística vigent, les condicions del planejament urbanístic i les restriccions de la zona.
    • L’objectiu és comprovar si la parcel·lació és compatible amb les ordenances urbanístiques locals, com les condicions mínimes de superfície, profunditat i alçada de les parcel·les.
  2. Elaboració del Projecte Tècnic:
    • El projecte tècnic inclou la proposta de la nova configuració de les parcel·les, amb les modificacions detallades de les seves dimensions, límits i zones comunes, si és aplicable.
    • També s’han d’incloure les modificacions de les infraestructures (carreteres, accés a subministraments, serveis) que es puguin veure afectades pel canvi.
  3. Sol·licitud de Permisos i Autoritzacions:
    • Després de l’elaboració del projecte, s’ha de presentar a l’ajuntament o a l’entitat competent per obtenir els permisos corresponents. Això inclou llicències d’agrupació o segregació, així com altres tràmits relacionats amb la infraestructura i serveis públics.
  4. Execució de les Obres:
    • Un cop aprovat el projecte, es procedeix a la seva execució. En el cas de la segregació, pot ser necessari realitzar obres per adaptar els límits de les parcel·les i assegurar l’accés i subministrament d’infraestructures als nous terrenys.
  5. Registre de la Nova Parcel·lació:
    • Un cop acabat el procés d’agrupació o segregació, cal registrar les noves parcel·les al Registre de la Propietat i actualitzar els documents cadastrals per reflectir les modificacions.

Consideracions Legals i Normatives

  1. Normativa Urbanística Local: Els projectes d’agrupació i segregació han de complir amb les condicions establertes per l’urbanisme local, incloent-hi els plans generals d’ordenació urbana (PGOU), les ordenances municipals i els requisits específics de la zona.
  2. Infraestructures i Serveis Públics: En molts casos, els projectes de parcel·lació requereixen una nova distribució d’infraestructures i serveis com ara l’aigua, l’electricitat, el clavegueram i l’accés viari. Aquestes qüestions s’han d’incloure en el projecte i garantir que les noves parcel·les tinguin els serveis necessaris.
  3. Superfície mínima i destinació de l’ús: La parcel·lació no pot realitzar-se si el resultat no compleix les condicions mínimes de superfície establertes per la legislació urbanística, ni si no es respecten les restriccions d’ús del sòl.

Avantatges de la Parcel·lació

  1. Optimització de l’espai disponible:
    La segregació permet aprofitar parcel·les grans per crear noves unitats que s’adaptin a altres usos i necessitats.
  2. Increment del valor del terreny:
    La divisió de parcel·les pot permetre la venda d’unitats més petites a un preu més competitiu, augmentant el valor global del terreny.
  3. Facilitació del desenvolupament immobiliari:
    La agrupació de parcel·les facilita la creació d’espais més amplis per a projectes més grans, com urbanitzacions o zones comercials.

Conclusió

Els projectes de parcel·lació (agrupació i segregació) són essencials per l’adaptació dels terrenys a les necessitats del mercat immobiliari i del desenvolupament urbà. Aquests projectes permeten modificar la configuració dels terrenys per aprofitar millor els recursos disponibles i facilitar el desenvolupament d’activitats comercials, industrials o residencials. La seva execució requereix el compliment de la normativa urbanística, així com un procés administratiu i tècnic detallat, garantint així la viabilitat i legalitat de les modificacions realitzades.

Si tens un projecte de parcel·lació o necessites assessorament sobre com realitzar una segregació o agrupació de parcel·les, estic a la teva disposició per ajudar-te a dur-lo a terme.